Combien vaut réellement mon immeuble de rapport ?*
*Quels sont les critères qui impactent réellement le prix de vente de mon immeuble ?**
**Les notions communiquées proviennent de l'expérience conjuguée de nos différents experts et non de calculs scientifiques
9/10
La localisation est bien entendu le critère le plus important dans l’évaluation du prix au m2 d’un immeuble. Il n’y a pas que la commune qui est importante, il faut également tenir du compte du quartier, mais également de la rue, et même de l’endroit où se situe le bien dans la rue.
L’affectation officielle du bâtiment, donc celle qui figure sur les renseignements urbanistiques du bâtiment, est bien entendu primordiale. Pour résumer, trois points sont à retenir pour valoriser son immeuble :
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Toutes les entités d’un immeuble sont-elles bien reconnues ? Si ce n’est pas le cas, un permis (à l’issue toujours incertaine) sera nécessaire pour les faire reconnaître.
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Quelle est l’affectation officielle ? ...
8/10
La composition de la structure du bâtiment, donc le matériau utilisé pour séparer les étages du bien, soit en bois soit en béton, influence en réalité assez peu le prix de vente d’un immeuble, d’ailleurs les professionnels du secteur ne s’y intéressent que très peu. Le béton offre cependant certains avantages, en rassurant le propriétaire sur la solidité de ...
2/10
C’est sur ce critère que se basent les spécialistes pour calculer le prix exact d’un bien. Très souvent les m2renseignés sont plus grands, soit parce qu’ils comprennent les murs ou les cages d’escaliers, soit parce qu’ils sont délibérément exagérés pour rendre le bien plus attirant.
8/10
6/10
Pour faire court, plus une unité est petite, plus le prix au m2 sera élevé. En effet, le prix au m2 d’un studio peut être environ 50% plus élevé que celui d’un appartement de taille standard. Par contre les différences de prix seront nettement moins marquées entre des unités standard et plus grandes.
Pour une même surface, disons par exemple 70 m2, un appartement peut tout-à-fait contenir soit 1, soit 2 chambres, et bien entendu le fait d’en avoir une seconde va en augmenter le prix. On remarque souvent sur Bruxelles des différences de l’ordre de 30.000€ dans ce cas. Encore faut-il bien entendu qu’il s’agisse d’une chambre reconnue, et non pas d’une pièce utilisée comme chambre mais ne satisfaisant ...
7/10
9/10
Ce critère est lié à l’état du bâtiment, puisqu’il est clair que d’avoir de bons locataires lorsqu’un bien ne nécessite pas de travaux est un plus, cela permet de vendre le bien avec un rendement locatif connu à l’avance, et que si il faut vider le bien avant de faire des travaux, ou qu’un locataire historique occupe un bien avec un loyer très bas occasionnera au contraire une moins-value pour le ...
6/10
Il est clair que le prix sera différent si le bâtiment est neuf ou vient d’être rénové, si il nécessite un rafraîchissement, ou une rénovation plus lourde. Pour donner un ordre d’idée, on considère qu’un rafraichissement (sans travaux structurels) peut coûter entre 500 et 1000€ du m2, alors que des travaux plus lourds seront plutôt compris entre 1500 et 2000€ du m2.
5/10
Ici aussi ce critère est lié à la présence de locataires et à l’état du bâtiment, mais il est clair que pour un investissement ‘bon père de famille’ dans un immeuble sans nécessité de travaux, et pour une personne à la recherche d’un revenu locatif relativement sûr, un bail de 9 ans a nettement plus de valeur qu’un bail court terme (par exemple 1 an). Par contre ...
1/10
Ce critère influence relativement peu le prix d’un immeuble de rapport. Il est important pour une personne qui va habiter dans un appartement qui dispose d’un extérieur (jardin ou terrasse), mais ce cas de figure ne concerne que rarement l’acheteur d’un immeuble de rapport, il est fréquent qu’il s’agisse d’un investissement dans lequel le propriétaire ne compte pas habiter. L’exposition ...
9/10
L’importance de ce critère dépend bien entendu du type d’infraction. Les infractions les plus courantes pour des immeubles de rapport à Bruxelles sont l’utilisation de matériaux différents que ceux d’origine lors du remplacement des châssis, et le recouvrement d’une cour ou d’un balcon. Pour les châssis, en général il sera précisé dans les renseignements urbanistiques qu’il ...
Les possibilités d’agrandir les mètres carrés habitables, par exemple en transformant les caves ou le grenier, peut avoir une grande influence dans le cas où les locaux concernés satisfont aux normes d’habitabilité imposées par le règlement régional d’urbanisme (à vérifier sur le site). Dans ce cas, les surfaces que vous aménagerez ne pourront pas vous ...
8/10
7/10
D’autant plus recherchés depuis les confinements récents, les espaces extérieurs comme les jardins, terrasses ou cour, apportent une plus-value à un immeuble. Une petite cour enfermée entre différents immeubles ne permettra pas de profiter pleinement de l’extérieur, et donc vaudra assez peu, mais si elle offre une vue dégagée ...
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